Donner la nue-propriété d’un bien immobilier en France
En France, la donation de la nue-propriété d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit peut constituer un outil important d’anticipation successorale.
Le donateur conserve l’usufruit du bien et peut donc continuer, selon les cas, à l’habiter ou à en percevoir les loyers. Le donataire reçoit quant à lui la nue-propriété.
Sur le plan fiscal français, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la seule nue-propriété, déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier selon le barème prévu par l’article 669 du Code général des impôts. Dans les donations entre parents et enfants, un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, est en outre prévu en principe.
Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien sans imposition supplémentaire en France au titre de la réunion de l’usufruit à la nue-propriété, conformément à l’article 1133 du Code général des impôts.
La donation d’un bien immobilier situé en France doit être reçue par un notaire français. En présence de donateurs ou de donataires résidant en Italie, il convient en outre d’examiner les conséquences fiscales et déclaratives dans les deux pays.
Une attention particulière doit également être portée à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ainsi qu’à la répartition des charges, des dépenses et des impôts entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
En cas de vente ultérieure du bien, il est enfin opportun d’étudier au préalable l’affectation du prix et l’éventuelle possibilité d’un remploi des fonds, en coordination, lorsque cela est nécessaire, avec le professionnel italien du client.
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